导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（3为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果1.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数(s为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果hù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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