文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个(gè)技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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