万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳p>

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至202抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳0年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其(qí)身？

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