文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义ong>

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重(zhòn忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义g)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。