万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确(què)实(shí)已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋紫菜是不是海鲜并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企(紫菜是不是海鲜qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押紫菜是不是海鲜股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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