OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定提(tí)振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及(jí俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户(hù)需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的(de)大(dà)租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层(céng)，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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