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来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗

来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗 民生宏观:中国户均几套房?

  导读

  黄金二十年之(zhī)后,当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

  要点(diǎn)

  过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián),连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平,足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景气,有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

  拨开(kāi)迷雾,本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况,据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

  有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩,事实是否如此?

  住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù),第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑,中国房子是否(fǒu)真的过剩?

  事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中,城镇建筑来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗占比不到一成,其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑,如商业(yè)办公楼、学校等(děng),因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

  七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间,但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足,它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

  我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房,其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

  目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据,我们(men)根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数,计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

  测算结(jié)果显示,目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房,其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付,直至(zhì)2024年,中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅,其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

  户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng),然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

  国际数据(jù)显(xiǎn)示,成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1,在1.1左右。

  之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng),是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口,流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱,在老家买房,从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

  即便(biàn)户均一套房,中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

  第一,户均人口规模缩小,一人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加,导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续,带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

  第二,经济板块的分化日(rì)益明(míng)显,区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入,人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

  第三,30%左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng),涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

  第四,中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距,“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

  黄金二十年之(zhī)后,当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

  如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī),地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足,这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至,大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

  地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之间,不同区域板块(kuài)之(zhī)间,不同品质住宅(zhái)之间。

  目录

  中国(guó)户均(jūn)几套(tào)房?| 民生·周君芝团(tuán)队

  正文

  引言(yán)

  不(bù)久前,官方(fāng)披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑,引发(fā)热(rè)议。从2月以来,各(gè)大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增,引发一阵二手房的“抛售潮”。

  让市场不(bù)禁担心(xīn),中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩?

  中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩,还是供(gōng)需(xū)平衡(héng),或是仍(réng)然存在不足?可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公(g来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗ōng)布,我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

  拨开迷雾,我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù),回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)?据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展。

  一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

  (一)中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚

  今年2月,在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上,负责人对(duì)外披露:“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

  14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑,平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人,住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

  在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中,农村房屋占9成以(yǐ)上,以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng),还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来,住宅占比(bǐ)并不大。

  第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间,其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间,乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

  人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1,看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

  居住水平不仅与房间(jiān)数量有关,更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平(píng)。

  中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅,一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

  中(zhōng)国户(hù)均几套(tào)房(fáng)?| 民生·周君(jūn)芝团队

  (二)中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

  中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类,一类是商品住宅,另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

  目(mù)前缺乏(fá)统计数据,并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布,一是(shì)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)(统计局);二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源(人口普查数(shù)据)。计算中国居民户均住宅数量,我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

  中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年,1998年之前商品住宅数量极少,可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步(bù)走:

  第(dì)一步,将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加,我们就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

  第(dì)二(èr)步,根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例,推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数。

  第三(sān)步,将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数,我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

  具体计算公(gōng)式如下:

  城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

  =(商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数)/(商品住宅套数/住(zhù)宅总套数)

  =商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

  中国户(hù)均几(jǐ)套房?| 民生(shēng)·周君芝(zhī)团队(duì)

  二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

  中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo),目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据,大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数,并(bìng)进(jìn)一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

  一)城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

  截至2022年(nián),我们(men)计算得(dé)到:

  (一)中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

  (二)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房)。

  中国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主,从(cóng)2019年开始,新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售(shòu),得到商品住宅现房套数(shù)。

  以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例:

  2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年(2020、2021和2022年)的期房销(xiāo)售额(é)。

  主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián),并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间,取最大值3年。

  将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数,算出:

  (三)目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

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  (二)城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

  接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

  首先,七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下:

  73.8%的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21%,购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9%、二手房占比(bǐ)10.1%、经济适用房(fáng)占比3.8%、原(yuán)公有住宅占比6.1%,通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9%。另有(yǒu)3.4%和17.7%的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

  其次,我们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅,因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总,得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8%。

  2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2%,粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20%,计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例,从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例,为(wèi)62.8%。

  最后(hòu),截(jié)至2022年末,中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng),中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

  如果交房顺(shùn)利,已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用,到2024年,中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

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  三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

  既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度,“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结,甚至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余?

  (一)户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

  需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此,成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

  国际经(jīng)验来看(kàn),美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1,其中,英国(guó)的住宅套(tào)户比(bǐ)最高,为1.19,日(rì)本(běn)为1.16,美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

  如果(guǒ)户均刚好一套房,就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求,造成房价或房租迅速上涨。

  七普指出中国的流动人口3.76亿,省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

  流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián),在老(lǎo)家县城买房。

  暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示,在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28%、21%和(hé)18%。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人(rén),但高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

  流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房,在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房,在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

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  (二)至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

  目前,中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

  三成(chéng)家庭,也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成,其中又(yòu)有(yǒu)11.6%住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

  这批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题,如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧,给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患,并且居(jū)住体验较差。

  2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3%的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6%。仍然存(cún)在(zài)5%左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求(qiú),在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

  近五成的家庭住宅为一居室和二居室,户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9%,二居室占比(bǐ)为33%。对比镇,城市家庭住宅户型更小,当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

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  中国(guó)户均(jūn)几套(tào)房(fáng)?| 民生·周君(jūn)芝团队

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  (三(sān))人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

  根据七普(pǔ)数据测算(suàn),2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁,加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(7.3亿与6.3亿),得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平,人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

  超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值(zhí),近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

  15%的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米,不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20%的公摊,可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán),若按这(zhè)个标准算的话(huà),中国(guó)有(yǒu)11.3%的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

  若人均可使用住宅面(miàn)积为40平,即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平,只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数,需要住宅总量约390.6亿平,较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

  对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī),美国为(wèi)67㎡,瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡,中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡,相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后,中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡,这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

  若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口,所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

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  四、户均已然1套房,未来地产还(hái)会有需(xū)求么(me)?

  我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房,看(kàn)似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此,中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎,决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下(xià),中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

  第一,户均(jūn)人口缩小,家庭户数增多(duō),新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

  过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng),六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户,而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户,一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升,人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续,导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

  第二,人(rén)口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

  中国经济板块的分(fēn)化日益明显,资源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入,区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房,给(gěi)迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

  以浙江省为(wèi)例,2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万,而(ér)出生人口为44.9万人,死亡人口(kǒu)为38.4万人,自(zì)然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人,其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

  第三,老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

  从2011年到2020年,自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5%到21%,下降了10.5个百分点;原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9%到6.1%,降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和(27.1%),再(zài)加上其(qí)他住宅(5%)与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例(31.3%)大致相吻合。

  十年间新增8473万家庭户,自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户,住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49%的家庭购(gòu)买商品住宅,21%的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng),有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18%,3%和(hé)9%。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造,商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

  2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平,涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅,建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理,居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境,背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

  第四,“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

  刚需购房受限于资金,倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质,以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

  OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān),无论是否考虑乡村住宅因素(sù),中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

  住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高,中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

  如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期,地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足,供(gōng)需出现错配,这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至,这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异,优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

  中国户均(jūn)几套房?| 民(mín)生·周君(jūn)芝团队

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  风险提示(shì)

  人口普查数据调查的是人,并不是针对住宅,因此可(kě)能存在(zài)统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低,其增速可(kě)能超预(yù)期。

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