导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公(g来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗ōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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