导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表