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涂指甲油之前要涂护甲油吗,涂指甲油之前要涂护甲油吗

涂指甲油之前要涂护甲油吗,涂指甲油之前要涂护甲油吗 民生宏观:中国户均几套房?

  导读

  黄(huáng)金二十年之(zhī)后,当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

  要点(diǎn)

  过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年,连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平,足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气,有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈(liè)。

  拨开迷(mí)雾(wù),本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况,据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

  有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩,事(shì)实是否(fǒu)如此?

  住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑,第七次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí),中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩?

  事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中,城镇建筑占比不到一(yī)成,其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑,如(rú)商业办公楼、学校等,因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

  七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间,但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足,它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

  我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房,其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

  目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据,我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数,计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

  测(cè)算结果显示,目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房,其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付,直至2024年,中(zhōng)国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅,其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

  户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房,然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

  国际数据显(xiǎn)示,成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1,在1.1左右。

  之所以说不平衡,是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口,流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱,在老家买房(fáng),从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

  即便户均(jūn)一套房,中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

  第一,户均人口规模缩小,一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā),导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续,带来新户购(gòu)房需求增长。

  第二,经济板块的分化日益明显,区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù),人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

  第三,30%左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中,涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

  第四(sì),中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距,“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

  黄金(jīn)二十年之后,当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

  如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī),地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足,这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至,大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

  地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间,不同(tóng)区域板块之(zhī)间,不同(tóng)品质住(zhù)宅之间(jiān)。

  目录

  中国(guó)户均(jūn)几套(tào)房?| 民生·周君芝团队

  正文

  引言

  不久前,官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑,引发热议(yì)。从2月(yuè)以来,各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增,引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

  让市场(chǎng)不禁担心,中(zhōng)国的房子是否已经过剩?

  中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng),还是供需平衡,或是仍然存在不(bù)足?可惜由于住宅存量数据并未公布,我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

  拨开迷雾,我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù),回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了?据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

  一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

  (一)中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

  今年2月,在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发(fā)布(bù)会(huì)上,负(fù)责人对(duì)外披露:“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

  14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑,平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人,住宅市场看似已经(jīng)过剩。

  在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng),农村房屋占9成以上,以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋,还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算下来,住宅占比(bǐ)并不大。

  第七次(cì)人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间,其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间,乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

  人均住宅间数(shù)大于(yú)1,看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

  居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān),更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

  中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅,一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

  中国户均几套房?| 民(mín)生(shēng)·周君芝团队

  (二)中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

  中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类,一类是商品住宅,另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

  目(mù)前缺乏统计数据,并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布,一是每年商品住宅销售套数(统计局);二是(shì)居民住宅来源(yuán)(人口普(pǔ)查数据)。计算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng),我们主要用到上述两组数据。

  中(zhōng)国住宅改革始于1998年,1998年之前商品住宅数量极少(shǎo),可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走:

  第(dì)一(yī)步,将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加,我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

  第(dì)二步,根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例,推算得到居民住宅总套(tào)数。

  第三步,将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数,我们(men)就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

  具体计算公式如下:

  城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

  =(商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数)/(商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数)

  =商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

  中国(guó)户均几套房?| 民(mín)生·周君芝团(tuán)队

  二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

  中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少,目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据,大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数,并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

  一)城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

  截至2022年,我们(men)计(jì)算得到:

  (一(yī))中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

  (二)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)(包含现房(fáng)和期房)。

  中国的房地产销售以期房(fáng)为主,从2019年开始(shǐ),新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售,得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

  以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例:

  2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年(2020、2021和(hé)2022年(nián))的期房销售(shòu)额。

  主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián),并考虑到交房后装修的时间,取最大值3年。

  将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数,算(suàn)出:

  (三(sān))目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

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  (二)城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

  接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

  首先,七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下:

  73.8%的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21%,购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9%、二手房占比10.1%、经济适用房占比(bǐ)3.8%、原公有住(zhù)宅占比6.1%,通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9%。另有(yǒu)3.4%和17.7%的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

  其(qí)次,我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅,因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总,得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8%。

  2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2%,粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20%,计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例,从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例,为62.8%。

  最(zuì)后,截至2022年末,中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng),中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

  如(rú)果交房顺利(lì),已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用,到2024年,中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

  中国户均几(jǐ)套房(fáng)?| 民生·周君芝团(tuán)队

  三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

  既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度,“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结,甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余(yú)?

  (一)户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

  需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ),成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

  国际经验来看,美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1,其中,英国的住宅套户比最高,为1.19,日(rì)本为(wèi)1.16,美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

  如果户均刚好一套房,就会(huì)造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求,造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

  七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿,省(shěng)内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

  流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱,在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

  暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示,在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28%、21%和(hé)18%。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人,但高房价迫使打工人回乡置业。

  流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房,在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房,在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

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  (二)至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

  目前,中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

  三成家(jiā)庭,也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng),其中(zhōng)又有(yǒu)11.6%住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

  这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题,如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧,给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全(quán涂指甲油之前要涂护甲油吗,涂指甲油之前要涂护甲油吗)隐患,并且居(jū)住体验(yàn)较差。

  2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3%的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6%。仍然存在(zài)5%左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需求(qiú),在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

  近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室,户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9%,二居室占比为33%。对(duì)比镇,城市家庭住宅户型更小,当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

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  (三)人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

  根据七普数据测算,2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān),加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(7.3亿与6.3亿),得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng),人均住宅建筑面积为39.45平方米。

  超过一半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值,近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

  15%的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ),不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20%的公摊,可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难,若按这个(gè)标准算的话(huà),中国有(yǒu)11.3%的家庭存在住宅困难问题。

  若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平,即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng),只考虑家庭户人数(shù),需要(yào)住宅总量约390.6亿平,较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

  对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī),美国为67㎡,瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡,中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡,相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后,中国的人均可使用面积为31.56㎡,这一差距将变得(dé)明显。

  若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口,所需要的住宅总量会更多。

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  四、户均(jūn)已然1套房,未来地产还会有需求么?

  我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房,看似已经户户有(yǒu)房。即便如此,中国人口静态结构和动态趋势演绎,决定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下,中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

  第一(yī),户(hù)均(jūn)人口缩小,家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多,新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

  过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降,涂指甲油之前要涂护甲油吗,涂指甲油之前要涂护甲油吗六(liù)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户,而(ér)七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户(hù),一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升,人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续,导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

  第二,人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

  中国经济板块的(de)分化日益明显,资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù),区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房,给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

  以浙江省为例(lì),2021年常住人口增量为72万(wàn),而出生人口为44.9万人(rén),死亡人口(kǒu)为38.4万人,自然增加人口仅为6.5万人,其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口迁移(yí)。

  第三(sān),老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

  从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年(nián),自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5%到21%,下(xià)降了10.5个(gè)百分点;原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9%到6.1%,降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(27.1%),再加上其他住(zhù)宅(5%)与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(31.3%)大(dà)致相(xiāng)吻合。

  十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户,自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù),住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49%的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅,21%的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng),有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18%,3%和9%。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào),商品住宅的占比势必会进一步上升。

  2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平,涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅,建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理,居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境,背后的改善性需(xū)求有待释放。

  第四,“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

  刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金,倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì),以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

  OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间,无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素,中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

  住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高,中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

  如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期,地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足,供需(xū)出现错配(pèi),这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì),这种分化不单局限于城市能级之间差异,优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

  中国户均(jūn)几套房(fáng)?| 民(mín)生·周君芝团队

  中国户均几套(tào)房(fáng)?| 民(mín)生·周君(jūn)芝团队

  风(fēng)险提示

  人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人,并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅,因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低,其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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