导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发(fā)布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全(quán涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗)隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗六(liù)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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