饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客(kè)源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师(shī)张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前(qián)北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别(jīng)纪(jì)机构应当在(zài)经(jīn值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别g)营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明(míng)确(què)服务项(xiàng)目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利用(yòng)其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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