近两年火爆的创(c连云港灌南邮编号是多少huàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　连云港灌南邮编号是多少平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 连云港灌南邮编号是多少