近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额(é)的(de)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与(y绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多ǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等(děn绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多g)指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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