万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权转让(rà辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思ng)项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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