万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiān0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号g)转型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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