文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自(zì)银不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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