饱(bǎo)受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号文(wén)面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复(fù)杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的(de)收(shōu)费标(biāo)准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少(shǎo面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别'>面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际收(shōu)取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明(míng)码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会(huì)同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不按规定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市(shì)的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其(qí)视(shì)为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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