万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他(tā)们(men)的姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释(shì)的(de)方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗rú)果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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