近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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