导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子(z10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米i)是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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