文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米