万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

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　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大(dà)型(xíng)知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身(shēn)？

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