万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置的是社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面　　

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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