导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗rong>中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。