导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gā泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏ng)好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏