5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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