近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收益天津面积多少平方公里，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　1天津面积多少平方公里5只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润天津面积多少平方公里分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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