导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城(chéng)市(shì)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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