“现在(zài)的房地产(chǎn)很难再出(chū)现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首席经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地产行(xíng)业分化(huà)的(de)愈加明(míng)显，让机构和投资者的关(guān)注(zhù)度从板块向单个(gè)标的转移(yí)。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业(yè)来看(kàn)，无论是业绩(jì)，还是估值，房地产(chǎn)都已经(jīng)双(shuāng)杀到了(le)最底部，而(ér)且是反复(fù)地杀到(dào)了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线等(děng)指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如何(hé)寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常(cháng)小心，避免选(xuǎn)了半(bàn)天，标的(de)公司出(chū)现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大(dà)的(de)国(guó)资(zī)背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注一下(xià)今年房地产的开(kāi)发资(zī)金来源，可(kě)以发现(xiàn)，其实银行的信贷(dài)倾向是不太愿意(yì)给房企(qǐ)贷款的，房企(qǐ)的主要资金来(lái)源来(lái)自(zì)新盘的销售。但今年新(xīn)房的销售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房(fáng)企能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那(nà)些有国企背景(jǐng)的房企，民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)相(xiāng)对比较困难(nán)，所以整个(gè)行业出现了(le)一个很明(míng)显的分化，无论是在销售(shòu)，还(hái)是融(róng)资等各个(gè)方面都非常明(míng)显。现在有国(guó)资背景的房企在资(zī)本市(shì)场表现相对较好，但没有国(guó)资背(bèi)景的(de)民(mín)营房企股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最(zuì)后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的(de)成本优势，更具体一(yī)点(diǎn)，就(jiù)是它的净借贷(dài)水平(píng)（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是(shì)不(bù)是行业(yè)内最高的；融(róng)资成本(běn)是否是行业内(nèi)最低的；建安成本(běn)是(shì)否(fǒu)也是业内最低的；这些都是(shì)我们看重的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要(yào)注意(yì)的(de)是(shì)，能够同时满(mǎn)足上(shàng)述条件(jiàn)的房(fáng)企并(bìng)不(bù)多(duō)。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投控(kòng)股等国央企(qǐ)房(fáng)企也(yě)踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上完全健康的(de)仍(réng)是少数。而(ér)更(gèng)加值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不(bù)少国(guó)企，甚至地方国企开始大(dà)举扩张。而这(zhè)无疑又进一(yī)步考验着国央(yāng)企(qǐ)的(de)资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于(yú)房企储(chǔ)备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未来市场，以及(jí)过(guò)于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完(wán)全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块(kuài)也实现了(le)快速的开盘利用率，预计今年(nián)会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的(de)赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本身储备(bèi)了(le)很多弹药，去年(nián)拿地(dì)超(chāo)1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半在一线城市(shì)，另外(wài)一半(bàn)也主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)强二(èr)线(xiàn)和(hé)二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但(dàn)出手的章(zhāng)法仍要(yào)小心，如果负(fù)债率扩张得太快，但未(wèi)来的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡量一家房(fáng)企的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)水平，在(zài)我(wǒ)看来，这(zhè)个(gè)比例(lì)如(rú)果超过(guò)60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一(yī)标准(zhǔn)要比“三(sān)道(dào)红线”对(duì)房企的净负债率要求不得高于(yú)100％要(yào)更加严格。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当(dāng)前房地产行业的复苏速(sù)度并没有(yǒu)那么快，所(suǒ)以(yǐ)要规(guī)避公司净负债(zhài)率(lǜ)提高到一个比(bǐ)较(jiào)危(wēi)险的(de)水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较(jiào)积(jī)极的房企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿(lǜ)城中(zhōng)国(guó)、保(bǎo)利发展等(děng)房企2022年(nián)净负债率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外(wài)发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极的拿地(dì)策略(lüè)的(de)同时，也较好(hǎo)地控制了(le)公(gōng)司(sī)的扩张(zhāng)速度与(yǔ)净(jìng)负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等(děng)个别民营(yíng)房(fáng)企

　　刚结婚是不是会天天做rong>或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是(shì)以同一筛选标准来看(kàn)国央(yāng)企与民营房(fáng)企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央企确实(shí)会更(gèng)胜一筹。如国央企的(de)融资成本更低，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数民(mín)营房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一季(jì)报，滨(bīn)江集团的十大(dà)流通股东中(zhōng)新进了“中国工商银(yín)行股(gǔ)份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合(hé)型证券投资基(jī)金”“全国社(shè)保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管(guǎn)理有(yǒu)限公司就(jiù)长期(qī)持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一季报(bào)，该资产(chǎn)公司(sī)的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的(de)受青睐，和(hé)其(qí)自身的基本面(miàn)表现存(cún)在一定关系(x刚结婚是不是会天天做ì)。2020年(nián)以来的(de)近三年(nián)时(shí)间(jiān)，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维度都表(biǎo)现了(le)较强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母(mǔ)净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的(de)2023年一季(jì)报，今年一季度(dù)，滨江(jiāng)集团更是(shì)实现了(le)扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时(shí)代(dài)”仍能保持自身业绩的持(chí)续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系(xì)密切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占(zhàn)到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨(bīn)江集团(tuán)在刚结婚是不是会天天做杭(háng)州的土储补充同样(yàng)较为(wèi)积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江集团的房企排(pái)名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集(jí)团的房企排(pái)名已(yǐ)冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了超一(yī)倍(bèi)以(yǐ)上，而近期，滨江集团(tuán)更(gèng)是迎来多家(jiā)机构(gòu)的集中(zhōng)调研。滨江集(jí)团(tuán)发布公告表示，公司于5月10日(rì)接受了(le)信(xìn)达证券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老、新(xīn)华养老等18家(jiā)机构(gòu)调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局重点移(yí)至存量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家居(jū)、物(wù)业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是(shì)房地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)上(shàng)的中游(yóu)环节，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开发环节与上游(yóu)材料端息息相(xiāng)关，新盘开(kāi)工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至(zhì)下游(yóu)。“中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)行业(yè)在进(jìn)入存量(liàng)房时代(dài)，所以对(duì)地产产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费属性(xìng)的家装家居(jū)领域，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因(yīn)为居(jū)民(mín)保有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求(qiú)也会越来越多。美国过(guò)去的数据(jù)充分说明(míng)了这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直都很(hěn)好。对于地(dì)产产(chǎn)业链，我们(men)相对看好和内装相关的行(xíng)业，例如消费建材(cái)、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红(hóng)周(zhōu)刊》对(duì)下(xià)游(yóu)细分中相关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺(fǎng)赛道(dào)的(de)公司(sī)，它(tā)们(men)分别是(shì)富安(ān)娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别是前者在月线连收(shōu)七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜(nà)主要从事纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家(jiā)居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗(qí)下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季(jì)度报告显示，报(bào)告期(qī)内，富(fù)安(ān)娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的(de)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募(mù)的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现，占据(jù)了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中(zhōng)欧的(de)两只基金都(dōu)是价值派基金经理曹(cáo)名长在管的(de)产品，首(shǒu)季其(qí)同时(shí)重仓的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地集团和(hé)大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多(duō)因(yīn)素一度沉(chén)寂(jì)，不过(guò)好(hǎo)在困境(jìng)反转露出(chū)曙光，家居板块中年内表(biǎo)现最好(hǎo)的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从(cóng)业(yè)绩来看(kàn)，无论是营收(shōu)还是归(guī)母净利润，公司(sī)都(dōu)实现了(le)同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管理的(de)广发策略优选和广发安宏回报均(jūn)增加了持(chí)股，而这(zhè)两只产品也成为(wèi)志(zhì)邦家居十大流通股股东(dōng)中(zhōng)仅(jǐn)有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居(jū)类标的情(qíng)有(yǒu)独(dú)钟，在另一家赛(sài)道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股(gǔ)东(dōng)，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被机(jī)构所青睐，不过这类标(biāo)的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为(wèi)难题。对此，前述上(shàng)海(hǎi)公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一(yī)个高(gāo)毛利的行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期的(de)合同(tóng)里提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大(dà)部分项目到(dào)期(qī)之(zhī)后(hòu)，经过两三轮合同周期还(hái)能做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到(dào)产品(pǐn)提价(jià)的公司很少，因为(wèi)物业公司(sī)很容易一(yī)开始是挣钱(qián)的，后面(miàn)因(yīn)为保安这(zhè)些(xiē)固定人员成本的(de)年度增长，不过服(fú)务没有特别好，客(kè)户没(méi)有那(nà)么满意，能做到(dào)提(tí)价难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业(yè)内做到到(dào)期(qī)之后提价率比较(jiào)高，这跟它(tā)的(de)定位和(hé)比较好(hǎo)的服务是有关系的(de)。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 刚结婚是不是会天天做