导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　京东是谁的老板是谁trong>=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，京东是谁的老板是谁rong>成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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