导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(c431mm是多少厘米 431mm是多少米héng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(431mm是多少厘米 431mm是多少米guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产431mm是多少厘米 431mm是多少米(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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