导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数科兴是美国的还是中国的量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将科兴是美国的还是中国的随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

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