导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼ng>

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。