导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wà区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来i)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不(区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来