导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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