文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(k究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷uǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷>新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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