近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少在经营权到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为“小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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