饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布(bù)了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利(lì)用房源(yuán)客源优势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部门(mén)主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市(shì)场监管部(bù)门要(yào)依法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　<唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥strong>房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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