5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获180kg等于多少斤 180kg等于多少磅得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块180kg等于多少斤 180kg等于多少磅(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重180kg等于多少斤 180kg等于多少磅竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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