文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名ong>

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。