5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断下滑，纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢(m纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗àn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会(huì)纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗出现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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