万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营(yín张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语g)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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