导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十战狼3什么时候上映？(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭战狼3什么时候上映？户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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