万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追中国哪里的莲子最好吃捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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