OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好(hǎo)判(pàn)断价(jià)格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都(dōu一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修复(fù)后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步(bù)，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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