文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dā尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快n)了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分(fēn)期(qī)付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快(shòu)，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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