万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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