1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付n是什么化学元素，n是什么化学元素符号(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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