万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了(le)共同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的(de)，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗实控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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