导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　<七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁strong>引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为20七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁00年(nián)以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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