万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗)际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身(shēn)？

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